Koupit či nekoupit byt v družstevním vlastnictví?
Hledáte byt ke koupi a váháte, jestli je lepší osobní nebo družstevní vlastnictví? Oba mají své výhody a nevýhody. Vždy záleží, co od nové nemovitosti čekáte, jestli ji kupujete na rodinné bydlení, nebo na investici. V dnešním článku si projdeme výhody a nevýhody družstevního bytu.
Výhody družstevního bytu
Cena družstevního bytu je o stovky tisíc levnější. Majitelé družstevních bytů jsou si často vědomi špatné reputace, jakou družstevní byty získaly v minulém režimu a družstevní byt tak může být až o 30 % levnější, než srovnatelný byt v osobním vlastnictví. Důvodem nižší ceny je také fakt, že na družstevní byty se shání obtížněji financování.
Při koupi neplatíte daň z nabytí – Cena, kterou vidíte v inzerátu je u družstevních bytů finální a často obsahuje už i provizi realitní kanceláře. Žádné další poplatky kromě pár tisíc za převod podílu na družstvu už vás nečekají a vy tak ušetříte desítky až stovky tisíc korun za 4% daň z nabytí, kterou byste platili u bytů v osobním vlastnictví.
Starost o budovu nechte na družstvu – U bytů v osobním vlastnictví se na rekonstrukci paneláku musí dohodnout všichni vlastníci bytů. Pokud se nedohodnou, v lepším případě zůstane polovina oken nevyměněná, polovina balkónů nezasklená nebo polovina bytů nezateplená. V horším případě zvládne jeden tvrdohlavý majitel zastavit celou rekonstrukci pro všechny ostatní byty. U družstva probíhají všechny rozhodnutí hlasováním a výsledek nemusí být jednohlasný. Ke schválení návrhů stačí většina družstevníků. Rekonstrukce, úpravy a změny tak mají větší šanci projít.
Převod do osobního vlastnictví není vyloučený – Část družstev je ochotná jednat o převodu bytů do osobního vlastnictví a to buď v předem stanoveném horizontu, nebo alespoň do budoucna. Vy tak získáte levnější nemovitost, nezaplatíte daň z nabytí (dříve daň z převodu nemovitosti) a do budoucna budete mít skutečně 100% vlastní byt se všemi jeho výhodami.
Nevýhody družstevního bytu
Na hypotéku nespoléhejte – Hlavní nevýhodou družstevního bytu je, zejména pro mladé páry, že na něj jen velmi těžko získáte hypoteční úvěr. Družstevní byt totiž banka nemůže zastavit a musíte mít tedy buď vlastní finance nebo ručit jinou nemovitostí.
Pozor na zadlužená družstva – Předem si zjistěte, jestli si družstvo na velké opravy a rekonstrukce bere půjčky, nebo jestli na výměny oken, zateplování atd. předem našetřilo nebo má zdroj příjmů například z pronájmu nebytových prostor v době, ze kterého půjčku splácí. Zadlužená družstva totiž mohou peníze získávat zvýšením nájmu z jednotlivých bytů, což by se vám dlouhodobě nevyplatilo.
Na bydlení ano, na investici ne – Ačkoliv máte právo v bytě neomezeně bydlet, toto právo je omezeno na vás. V některých družstvech může být problém s pronájmem bytu, pokud se rozhodnete odstěhovat. Pokud se velká část družstevníků dohodne a přehlasuje vás, nemůžete s tím nic dělat. Většinou musíte alespoň nahlásit, kdo v bytě aktuálně bydlí a ne zřídkakdy zaplatit poplatek za souhlas s podnájmem. Koupi družstevního bytu na investici si tedy předem pořádně rozmyslete.
Byt technicky není váš – Ačkoliv máte podíl na majetku družstva, jedná se o ideální podíl na bytových jednotkách. Váš podíl v hodnotě bytu tedy není vázaný přímo k vašemu bytu, ale máte malou část všech jednotek a majetku družstva. Ačkoliv vás tato skutečnost v bydlení nijak neomezuje, u někoho se může jednat o psychologickou bariéru při koupi družstevního bytu.
Komu se vyplatí koupit byt v družstevním vlastnictví?
Koupě bytu v družstevním vlastnictví se tedy vyplatí především rodinám. Lidem, kteří nepotřebují získat hypotéku - mohou ručit jinou nemovitostí, nebo si chtějí koupit byt na bydlení s přispěním rodičů, či po získání dědictví. Ideální majitelé budou chtít v družstevním bytě sami bydlet a nemít starosti s tím, co se bude na domě opravovat nebo měnit.