Chytrá investice do nemovitosti

Na začátku je jasný investiční plán

Dříve, než začnete vyhledávat vhodné investiční příležitosti, měli byste dobře zvážit faktory, které mají přímý vliv na úspěšnost vaší investice. Základem úspěšného investování je porovnání nákladů na pořízení nemovitosti na straně jedné a očekávaných výnosů na straně druhé.

Doporučuji plánovat investici na celé jedno období ekonomického vývoje ( tj. zahrnout do rozvahy jak období růstu ekonomiky, tak období poklesu a recese.)

Jak nejlépe plánovat výnosy z pronájmu u investiční nemovitosti?

Růst naší ekonomiky má vliv na růst trhu s nemovitostmi. Příjmy z pronájmu jsou na rostoucím trhu významná položka vašeho rozpočtu. Pokryjí vám všechny náklady a při správně nastavené kalkulaci za pronájem vám ještě po zdanění zbyde čistý příjem.

Jinak je tomu v období recese, kdy ekonomika začne zpomalovat. V tomto temném období ekonomiky zůstává hodně nemovitostí prázdných nebo dlouho čekají na svého nájemce. Takže se zákonitě snižují ceny pronájmu. Je důležité, aby jste byli schopni platit fixní náklady, pokud by vaše nemovitost byla bez nájemce.

Jaké jsou náklady u investiční nemovitosti?

Začneme fixními náklady, které jsou dané, ať už je nemovitost pronajata nebo ne.

Mezi ně patří poplatky související se správou domu a společných prostor a zálohy na energie. Pokud budete investici částečně financovat z externích zdrojů, pak i splátka hypotéky. Další nezanedbatelná položka je položka na potřebné opravy a náhrady, která se však nedá předem správně odhadnout. Naše realitní kancelář doporučuje kalkulovat s náklady na opravy ve výši 5% - 10% z nájemného. Je třeba brát v úvahu, že levné vybavení a zařízení bytu podléhá rychlejšímu opotřebení. Na druhou stranu i drahé vybavení může být nájemcem poškozeno a vy budete muset nemovitost zrekonstruovat a opravit, aby byla schopna dalšího pronájmu a generování příjmů. Tomu, jak vypočítat výnosnost investice se budeme věnovat v jiném článku.

Ukázka z praxe naší realitní kanceláře

Trh s nemovitostmi je dlouhodobě výhodným způsobem uložení vašich peněz. Hodnota nemovitostí v dnešní době v čase stoupá. V roce2014 si naši klienti mohli pořídit byt 2+1, 50 m2, v osobním vlastnictví, v panelovém domě, ve stavu po rekonstrukci nebo ve velmi dobrém stavu, v centru Liberce a jeho okolí do 1500 m za 968.000,- Kč. Letos by ho prodali zhruba za 1.897.000,- Kč, tj. o 929.000,- Kč dráž a svou počáteční investici by tak zhodnotili o zhruba 100%.

A ještě jeden údaj  – investiční nemovitost si vydělává i sama na sebe. V současné době roste nejenom hodnota nemovitostí, ale také cena nájmů. V roce 2014 by vám podnájemníci v tomto bytě platili v průměru 5100,- Kč měsíčně. To je 61.200,- Kč ročně. Letos už by situace byla také jiná a vy byste jako majitel nemovitosti  inkasoval od svého podnájemníka v průměru 94.800,- Kč ročně.

A právě tyto pasivní příjmy vám tak splácí případnou hypotéku nebo její velkou část.